トップページ > スタッフコラム > リノメゾン > 不動産競売物件の基本とは?

スタッフコラム

2019.04.13 NEW

不動産競売物件の基本とは?


不動産競売物件という言葉を聞いたことはありますか?

もし、聞いたことがあっても、

・どういった物件が競売されているのか?
・価格が安いと聞いたけれど、実際はどうなのか?
・どこで情報を入手するものなのか?

そういった詳細に関して、よく分からないという方が多いと思います。

今回は不動産競売について、また競売物件の注意すべきことについてお伝えします。


●不動産競売とは?


まず、競売物件について説明します。

競売物件とは、支払い義務者である「債務者」が何らかの理由で支払いを滞らせているため、支払いを
受けとる権利者である「債権者」が債務者の不動産を差し押さえをして、お金に換えてほしいと
裁判所に依頼をした物件のことを指します。

例えば、住宅ローンの場合では、

 債務者=住宅ローンを申し込み、不動産を所有している方
 
 債権者=住宅ローンを受け、お金を貸し出している銀行など

といった形になります。

また先程出てきた「差し押さえ」とは、債務者による処分を禁止することを指します。
つまり、債務者が勝手に処分(売却等)をしないように、債権者が債務者に対して処分を禁止する
ということです。

〇物件情報は、どこで得られるのか?
 
 不動産競売物件の情報は、裁判所で確認することができます。
 裁判所では、

 ・物件明細書
 ・現況調査報告書
 ・評価書

 がまとめられているファイルを閲覧できます。
 この3つは3点セット呼ばれ、これらを確認できるWebサイトも存在するので、裁判所に行けない
 ときはチェックしてみるのもお勧めです。

〇どのように購入するのか?

 競売物件は、入札によって落札(購入)できます。
 誰でも入札できますが、例外が1つだけあり、債務者本人は入札不可となっています。

 また、入札によって落札額が決まるため、物件情報には販売価格は書かれておらず、評価人が
 どのように評価しているか、ということに基づいて定められた売却基準価額が記されています。
 そして、競売物件のそれぞれに入札できる期間が定められ、その期間内に最も高額の入札をした人が
 落札(購入)できるような仕組みになっています。

 入札をする際は、裁判所から入札セットを受け取り必要事項に記入し、保証金を納付します。
 その後、定められた期間内に入札書などの必要書類を提出します。

 また、落札金額を納付し、所有権移転の手続きをします。
 この納付に関しては銀行のローンも使えるため、事前に確認しておくことをお勧めします。


●競売物件のメリット・デメリット・注意点

どのような事柄においても、メリットがあればデメリットがあるように、競売物件においても
同じことが言えます。
それぞれについて、確認していきましょう。


〇メリット

 競売物件は、お買い得に感じられる物件があるというメリットがあります。
 一般的な相場価格であれば、考えられない程の売却基準価格が設定されていることがあるからです。
 他にも、なかなか売り物件が出てこないような人気エリアの物件に巡り会えることがあります。
 物件種目も多くあり、居住用の物件があれば、不動産投資に向いている一棟マンションやアパートも
 ありますし、農地や山林など様々な場合があります。
 普通に探していれば、なかなか見つけにくい物件がある可能性もあるでしょう。


 しかし、このようにメリットもありますが、それに付随してデメリット・注意すべきこともあります。

 次はデメリットと注意すべきことについてお伝えします。


〇デメリット・注意すべきこと

 「安いならいいかも」という気持ちで、競売物件を買おうと考えている方もいるかもしれません。
 しかし、初心者が手を出すのはお勧めできません。
 それは以下の理由があります。

 一般的な不動産取引には売主がいます。
 しかし、競売物件に売主はいません。
 つまり、売主が負うべき義務や責任が発生することがないため、一般的な不動産取引では当たり前
 であると考えられる引き渡し義務も発生しません。
 登記上で所有者が移転するだけなため、もし手に入れた競売物件に前所有者などが住んでいたと
 しても、退去などの交渉を自分でしなくてはなりません。

 また、瑕疵(かし)担保責任についても責任を負う売主が存在しないので、致命的な傷みや雨漏り
 などの瑕疵が発見されたとしても自分で補修するしかありません。
 不備のある物件ばかりではないですが、不動産のプロでなければ、不動産競売の代行サービス
 を利用しましょう。
 気軽に手を出してしまうと、安く手に入れたメリット以上の負担を負ってしまうリスクがあります。
 また、安いからという理由で手を出す際、「評価額が相場より低いほど、リスクは高くなる」
 ということも気を付けるべきポイントの1つです。

 

●まとめ

今回は不動産競売について、また競売物件の注意すべきことについてお伝えしました。

相場より安く物件を購入できるチャンスはありますが、リスクを最小限に抑えることが重要な
ポイントとなるのが不動産競売です。

あくまでも競売であるため、優良物件であるほど、結局は相場と変わらない価格で落札される
というケースがあることも理解しておくべきポイントの1つです。

あまり一般的には出回らない条件など、どうしても落札したい物件がある場合以外は利用せず、
そういった場合にのみ専門家の力を借りて落札することをお勧めします。

ページの先頭へ

Copyright (C) リノメゾン, All Rights Reserved.