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スタッフコラム

2018.08.20

住宅ローンの審査基準について

 

家を購入しようと思った場合、多くの方が住宅ローンを利用します。当然住宅ローンを申し込む際には審査があり、その審査に通らないと家を購入することができません。その審査内容の詳細については銀行やローン会社によって審査基準が違うので一概には言えませんが、大体の審査基準のポイントをおさえておきましょう。

 

◆年収

住宅ローンを取り扱っている多くの金融機関では、住宅ローンの審査において最低年収や最低所得金額というものを設けています。
また、仮にそれぞれの金融機関が設けている最低年収の基準を満たしていたとしても、他の審査基準が条件を満たしていなければ住宅ローン審査に通ることはないため、審査が通るかどうかは単に最低年収や最低所得金額のみで判断できるものではありません。

◆「年収がいくらなら借りられるのか」ではなく、返していける金額から借入額を決める◆

年収が高い低いに関わらず、住宅ローンを毎月無理なく返済していくためには、「いくらなら借りられるのか」ではなく「いくらなら返していけるのか」といった金額を決めることが重要になります。
住宅ローンを融資する金融機関側は「返済負担率」といった割合をもとに、住宅ローンの返済が重くならないかどうかを判定・審査します。たとえ年収が1,000万あったとしても、返済負担率が高いと判断されると住宅ローンが通らないという可能性もあるのです。

つまり、年収や所得が低かったとしても、返済負担率に問題がなく無理なく返済できると判断される借入金額であれば、住宅ローンの審査に通る可能性も十分に出てくるということです。

 

◆債務状況

「車のローンやカードローンがあると住宅ローンは借りられない」と考えている方もいるかもしれませんが、それは返済負担率によるものです。
他の借り入れがある場合、それらの返済分も加算して返済負担率を計算します。

例えば、月収50万の人が返済額15万円で住宅ローンを借りると、返済負担率は30%になります

 

もし、住宅ローン審査時に車のローンを月2万円支払っているとすると、これが月の返済額に加算され、月の返済額は17万円として計算されます。

 

このように、住宅ローン審査時に他の借り入れがある場合、返済負担率が高くなり審査に通りにくくなる場合もあります。
しかし、設定された返済負担率以下であれば他に借入があっても問題ありません。

ただし、都市銀行などは消費者金融からの借入に厳しい傾向があるのでその点には注意が必要です。

 

◆勤務先・勤務年数

住宅ローンの審査時、どれだけ年収が高いかというよりは、「どれだけ安定して収入があるのか」ということを金融機関は重視します。
この「安定」というのが雇用形態ということにも繋がるのですが、正社員で働いているほうが雇用が安定し、継続して雇用されている可能性が高いということから審査に通る可能性が高いです。契約社員・派遣社員のような雇用形態は、雇用の継続性が低いとみなされることが多いため、審査が通る可能性が低くなる傾向にあります。

また、勤務先も中小企業よりは大手企業のほうが安定しているとみなされやすいです。

さらに「安定性」ということで重要視されるのは「勤続年数」です。同じ会社に3年以上勤めていれば審査基準としてはクリアしやすいという現状があり、転職したばかりの場合はキャリアアップのため等、転職理由によってはこの点をクリアできることもあります。

 

◆年齢

住宅ローンには、「加入時年齢」「完済時年齢」の制限があり、加入時年齢の下限は20歳です。加入時年齢の上限は65歳~70歳に設定されていることがほとんどですが、金融機関によって違うので注意が必要です。
完済時年齢とは、最終返済日を迎える時点の年齢のことで多くの金融機関は80歳としています。

しかし、だからといって50歳から80歳までの30年でローンを組むという場合、簡単には借りられないということがあります。これは、定年が60歳だとして20年間は定年後になるので収入が激減してしまうという懸念があるためです。この場合は、50歳で借りたとして借入期間を15年~20年と短くして審査が通るということの方が多いようです。

ただ、返済期間が短くなるとその分1ヵ月あたりの返済額が上がるため、返済負担率が高くなります。住宅ローンを借りるなら早い方がいいと言われますが、その理由の一つに完済時年齢の制限があるからだと言えます。

 

住宅ローンにかかる最低年収や最低所得金額は、それぞれの金融機関によって異なりはありますが、住宅ローンの審査を通過するためには年収や所得よりも「返済負担率」の方が重要です。
返済負担率の割合が低いということは、月々の返済が軽く感じるだけでなく、住宅ローンの審査にも通りやすいというメリットがあります。

借入可能額で住宅ローン金額を考えるのではなく、返済負担率を考慮した「返済可能額」で住宅ローンの金額を考えることが重要なポイントです。

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